En 2002, plus de 25 % des logements étaient sous le régime de la copropriété en France. Bien que ces chiffres soient en perpétuelle recrudescence, cette forme de propriété demeure encore inconnue du grand public, et parfois même, des principaux concernés. Raison pour laquelle il est impératif de lever le voile qui entoure cette notion.
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Une forme de propriété bien spécifique
Il ne peut y avoir copropriété que s’il existe, pour un unique bien immobilier, au moins deux individus ayant chacun la qualité de propriétaire. Plus clairement, c’est un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. La notion de copropriété revêt alors un double sens. Il désigne donc à la fois le mode d’organisation d’un immeuble et l’immeuble visé en lui-même.
Le statut de copropriétaire peut revenir tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales. En effet, dans les deux cas les modalités restent les mêmes : chaque copropriétaire est propriétaire d’un ou plusieurs lots privatifs, et d’une quote-part des parties communes.
- Les parties privatives : les copropriétaires exercent sur ces parties de l’immeuble un droit exclusif. Chacun est totalement souverain dans l’administration et l’usage de son lot. Sont réputées parties privatives les appartements, les caves, les garages, etc.
- Les parties communes : elles sont réparties en quotes-parts entre les copropriétaires. De ce fait, chacun d’entre eux a l’usage de ces parties. Le sol, les jardins, les cours, les passages, les canalisations et les droits à construire sont considérés, par défaut, comme étant parties communes.
Hormis les dispositions législatives afférentes, un autre ensemble de documents régit la copropriété ; parmi ces derniers se distingue le règlement de propriété. C’est un document obligatoire définissant l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble. Il détermine, entre autres : les parties communes, les parties privatives, la répartition des charges et les règles de vie au sein de l’immeuble. C’est au syndic de copropriété, le principal organe d’exécutif de la copropriété, que revient la fonction de le faire respecter.
L’administration et l’organisation de la copropriété
L’immeuble ou le groupe d’immeubles en copropriété est, de fait, divisé en deux : les parties privatives et les parties communes. Si les modalités de gestion des lots privatifs paraissent non-équivoques (le copropriétaire exerce ses droits de manière exclusive sur son lot), celles des parties communes peuvent prêter à confusion.
Un mécanisme spécifique a été mis en place pour s’assurer de la bonne administration et du fonctionnement des parties communes. C’est aux copropriétaires, regroupés en syndicat, que revient la tâche de prendre les décisions relatives aux parties communes et à la conservation de l’immeuble. Les décisions ainsi prises seront exécutées par un autre organe appelé syndic de copropriété.
Le syndic (également appelé gestionnaire de copropriété) est un mandataire du syndicat. L’agence de copropriété a de multiples missions. Elles tournent principalement autour de la gestion courante de l’immeuble, ainsi que de l’exécution des décisions prises par le syndicat. Il est ainsi chargé de :
- Opérer le suivi administratif
- Veiller au respect du règlement de copropriété
- Gérer le carnet d’entretien de l’immeuble
- Assurer le bon fonctionnement des parties communes
- Tenir la comptabilité du syndicat et établir les budgets
- Organiser la réunion annuelle des copropriétaires en assemblée générale
La loi exige la présence d’un syndic pour tout immeuble en copropriété. Cependant, elle laisse au syndicat des copropriétaires le choix d’engager un syndic indépendamment de sa qualité (syndic professionnel ou bénévole). Ou de son statut (personne physique ou morale). Dans tous les cas, la désignation du syndic de copropriété ne doit pas être pris à la légère. En effet, c’est sur lui que repose en majeure partie le bon fonctionnement de la copropriété.
