Un bail commercial est un contrat de location entre un commerçant, un artisan ou un fabricant qui exploite une entreprise dans un local et le propriétaire de ce local. Décryptage complet !
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Qui signe un bail commercial ?
En principe, les personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers qui souhaitent exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les locaux loués signent un bail commercial. La durée minimale est de neuf ans et l’entrepreneur peut procéder à l’achat ou à une location local commercial.
Pourquoi le terme « propriété commerciale » est-il utilisé ?
Le statut du bail commercial offre des avantages considérables pour le locataire. La personne qui dirige l’entreprise doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période de temps. La fidélité de leurs clients en dépend. En principe, le locataire a le droit de faire renouveler le bail et c’est cette protection spéciale que l’on appelle parfois la propriété commerciale. Pendant la durée du bail, le locataire est presque à l’abri de l’expulsion ; il ne peut être expulsé que dans des circonstances particulières et seulement si le propriétaire fournit une compensation.
Le propriétaire a-t-il le droit d’exiger le paiement d’une prime de location ( » pas-de-porte « ) ?
Oui, le droit d’entrée, communément appelé « pas-de-porte » est, dans un sens, la contrepartie de la propriété commerciale. Le locataire paie une somme d’argent lorsqu’il prend possession des lieux. La redevance peut être analysée soit comme un loyer supplémentaire, soit comme une indemnité.
Comment sont fixés le loyer et les frais de service ?
Le loyer d’origine est fixé par le propriétaire et le locataire, qui sont libres de négocier. Il peut ensuite être révisé tous les trois ans, dans les limites d’un plafond légal, ce qui empêche les augmentations excessives. Les baux commerciaux prévoient généralement que le loyer est indexé sur la base de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires pour les activités tertiaires autres que les activités commerciales ou artisanales. De plus, le propriétaire et le locataire sont libres de répartir les charges (impôt foncier, charges communes, etc.) entre eux, comme ils le jugent bon.
Le propriétaire peut-il récupérer ses locaux ?
L’immeuble commercial ne prive pas le propriétaire du droit de récupérer son bien à la fin de la durée du bail ou à la fin d’une période de trois ans, dans certaines circonstances, telles que : construction, reconstruction, occupation personnelle si les locaux comprennent un logement résidentiel, démolition ou toute autre raison sérieuse et légitime. De plus, si le locataire manque à ses obligations locatives (en ne payant pas le loyer, par exemple), le propriétaire peut récupérer rapidement la possession des lieux, si le bail a été préparé par un notaire. Notez qu’à moins que le propriétaire ne soit en possession d’un contrat de bail notarié, il devra obtenir un jugement du tribunal contre le locataire afin d’exiger le paiement du loyer et de résilier le bail rapidement.
Le locataire peut-il résilier le bail ?
Le locataire est autorisé à notifier son intention de démissionner à l’expiration de chaque période de trois ans, c’est-à-dire à la fin de la 3ème, 6ème ou 9ème année, d’où l’expression commune « bail 3-6-9 ». Le locataire est également libre de céder le bail à son successeur, dans le cadre du transfert de l’entreprise, ou peut céder le droit au bail de manière isolée. Ce scénario, dans lequel le commerçant in situ cesse son activité commerciale et cède son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente, est de plus en plus fréquent. Bien que les clauses du bail puissent interdire ou restreindre une telle cession, la loi prévoit cette possibilité lorsque le locataire fait valoir ses droits à la retraite.
Dans quelles circonstances le locataire a-t-il le droit de faire renouveler le bail ?
Au bout de neuf ans, le locataire a le droit de faire renouveler son bail pour la même durée, à un loyer qui ne peut dépasser une limite supérieure. Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité pour le non-renouvellement de la location. Le locataire a le droit d’être entièrement indemnisé pour le préjudice subi. La rémunération peut correspondre à la valeur marchande de l’entreprise.
Existe-t-il une alternative au bail commercial ?
Oui, le Code de commerce autorise les parties à conclure des contrats qui n’ont pas le statut de bail commercial. Ceci s’applique en particulier aux baux d’occupation qui ne peuvent pas durer plus de 3 ans (à ne pas confondre avec les contrats d’occupation précaire qui sont communément connus sous le nom de baux d’occupation). Si, à l’expiration de ce délai, le locataire est laissé en possession des lieux (ou si le bail est renouvelé, ou si un nouveau bail est conclu pour les mêmes locaux), un bail commercial de neuf ans prend automatiquement naissance. Inversement, si le propriétaire veut que le locataire quitte les lieux, ce dernier doit s’y conformer et ne recevra aucune compensation pour le non-renouvellement de la location.
